מה עושים עם דייר שלא משלם ולא מתפנה מהנכס שלכם?

אם הנכם שוכרי דירות, בודאי נתקלתם לא פעם בבעלי בתים שהתעניינו בעיסוקיכם ואפילו בתחום הלימודים שלכם, והתעניינו לדעת בפרטים כמו השכלתכם או מקורות ההכנסה העכשוויים שלכם. הסיבה לכך נעוצה באחד החששות הבולטים של בעלי הדירות להשכרה – האפשרות ששוכר הדירה יפסיק לשלם שכירות ויסרב להתפנות מן הנכס השייך להם. אם הנכם בעלי נכס להשכרה, כדאי שתשאלו את השאלות הנכונות מבעוד מועד, ובמקרה הצורך – חלילה, תכירו את אפשרויות הפעולה וההתמודדות.

מהי ההגדרה החוקית לאי פינוי הנכס או "השגת גבול"?

השגת גבול מוגדרת כאחד מהמצבים הבאים: האחד – אדם זר משתלט על נכס בבעלות של אדם אחר; השני – אדם שקבל רשות לעשות שימוש בנכס של אחר (למשל כאשר הוא שוכר דירה) מסרב להכיר בזכות של בעל הנכס לבטל את הרשות להשתמש בו, או שאינו מסכים להתפנות מן הנכס; והמצב האחרון – יורש משתלט על נכס מבלי להתחשב בזכויות היורשים האחרים על הנכס.

הליך השכרת נכס המצוי בבעלותכם עשוי להיות פשוט ועם זאת, ישנן פעמים בהן מצב העניינים מסתבך, והדיירים אינם מסכימים לפינוי הנכס, ולמעשה הופכים למשיגי גבול. החוק מותיר מצבים אלו במסגרת של "סכסוך אזרחי", ומשאיר לבעלי הנכס אפשרות לפעול באמצעות הליך משפטי אזרחי (ולא פלילי) כנגד משיגי הגבול, כלומר, השוכרים.

כיצד מפנים שוכרים שאינם מוכנים להתפנות?

בפני בעלי נכס נתונות מספר דרכים חוקיות להתמודדות עם דיירים שאינם מסכימים לפינוי הנכס:

  • הגשת תביעה לפינוי מושכר – בעבר היה תהליך פינוי דיירים בעייתיים ארוך ומורכב. בשל שכיחות התופעה וחוסר האונים של בעלי הנכסים, ואוזלת היד של מערכת החוק והמשפט בטיפול בנושא, תוקנו בסוף שנת 2008 תקנות חדשות לסדר הדין האזרחי, הנוגעות ל"תביעה לפינוי מושכר". לפי תקנות אלו, המשכיר של הנכס רשאי להגיש תביעה לפינוי הדייר, וזאת במקרים שבהם "חוק הגנת הדייר" אינו חל. תביעה שכזו כוללת רק בקשה לפינוי ואינה יכולה לכלול תביעה לסכום כסף כפיצוי. עם כתב התביעה יש להגיש תצהירים וראיות מטעם התובע. הנתבע מחויב להגיש כתב הגנה ותצהיר תוך שלושים ימים מיום המצאת כתב התביעה. בית המשפט קובע בהמשך מועד לדיון בתביעה שלושים יום לאחר הגשת כתב ההגנה של השוכר.
  • תלונה במשטרה – למשטרת ישראל אין סמכות לפעול לפינוי השוכרים המסרבים להפנות, אלא אם קיימת סכנת חבלה או איום של השוכר עליכם או כל הדירה. עם זאת, נתונה למשכירים האפשרות להגיש תלונה על שוכרים המסרבים להתפנות מן הנכס, צעד שיהווה מעין הצהרת כוונות שעשוי להבהיר לשוכרים כי הנכם נחושים לנקוט בכל ההליכים על מנת למצות את הליך הפינוי מן הדירה.
  • מימוש ופדיון ערבויות ובטחונות – משכירים רבים דורשים במעמד חתימת החוזה על השכירות כי הדיירים יפקידו בידיהם ערבויות ובטחונות. משיכת דמי הערבויות או המחאת הבטחון שניתנה לכם, בעלי הנכס, עשויה להיות דרך יעילה לפינוי הדיירים הסוררים. במקרה שבו שוכר אינו ממלא את חלקו בעסקה ומפר את חוזה שכר הדירה, באפשרותכם לפדות את צ'ק הבטחון שהפקיד בידיכם, ולשלם באמצעותו דמי שכירות שלא שולמו וכמובן להפעיל בכך לחץ על הדייר להתפנות. משכירים שדרשו גם חתימה וערבות של בני משפחה של השוכר, עשויים להשתמש בכך כאמצעי ליצירת לחץ על השוכר לעזוב את המושכר.

הליכי הוצאה לפועל כנגד דייר המסרב להתפנות

באם פעלתם והגשתם תביעה לפינוי המושכר, וקבלתם צו פינוי מבית המשפט, עליכם לפנות ל"רשות האכיפה והגביה", או בשמה העממי – ההוצאה לפועל. כצעד ראשון, יש לשלוח לדייר מכתב התראה הדורש שיפנה את הנכס המושכר. את המכתב מנפיקה רשות האכיפה והגביה, ושולחת בדואר רשום לדייר. באפשרותכם להעביר עותק מן המכתב לדיירים באופן עצמאי בעזרת שליח. עם קבלת המכתב נתונה לדייר זכות ערעור, למשך 20 ימים. לאחר מכן, ניתנים לדייר 20 ימים נוספים לעזוב את הדירה. באם אינו מתפנה, יש לפנות להוצאה לפועל ולקבוע מועד לפינוי. עם קביעת המועד, דאגו לתאם ליווי משטרתי, מבעוד מועד. עלות פינוי הדיירים וחפציהם וכן הליווי המשטרתי מוטלת על חשבון בעל הנכס, ועשויה להגיע לאלפי שקלים.

האם ניתן למנוע מצבים שכאלו?

משכירי נכסים רשאים לבקש מן השוכר כל מידע אשר עשוי לסייע להם להבין האם מדובר בשוכר נורמטיבי ובעל אפשרויות תשלום. למשכירי נכסים כדאי לבדוק האם השוכרים הינם בעלי הכנסה קבועה, מהו עיסוקם ומיהם הערבים החתומים על החוזה. כמו כן, מומלץ לדרוש ערבות בנקאית או צ'ק בטחון החתום על ידי השוכרים וערבים מקרב בני משפחתם או מקורביהם. אלו עשויים בשעת הצורך להפעיל לחץ על שוכרים המסרבים להתפנות.